Les investisseurs domiciliés fiscalement en France rêvent tous de percevoir des revenus locatifs réguliers pour préparer leur retraite ou pour financer les études supérieures de leurs enfants.Pourtant, les prélèvements sociaux, les taxes et les travaux d’entretien du bien immobilier peuvent avoir un impact sur la rentabilité du placement.C’est pourquoi il est opportun d’investir dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP. Quels sont les avantages et les risques d’un tel investissement ?
En quoi consiste une location meublée non professionnelle ?
De manière générale, l’investissement locatif en LMNP (location meublée non professionnelle) s’adresse aux propriétaires de logements meublés (appartement) destinés à la location ou aux propriétaires d’une chambre d’une résidence de services (résidences seniors, résidence étudiante ou EHPAD).
Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, il doit signer un bail commercial avec un exploitant (gestionnaire). La gestion locative (perception de loyers, recherche de locataires, réalisation de travaux divers) du bien sera confiée à ce professionnel.
Autrement dit, le propriétaire bailleur n’a aucune contrainte de gestion. Bien entendu, l’investisseur ne pourra pas conserver son statut LMNP si les biens en question ne sont pas équipés de tous les mobiliers nécessaires (lit, meubles, systèmes de cuisson, ustensile de cuisine, réfrigérateur…). Ainsi, les différents avantages fiscaux s’appliquent automatiquement à ses revenus locatifs.
Des avantages non négligeables pour le loueur en meublé non professionnel
Amortissement sur le bien loué meublé
Si l’investisseur remplit toutes les conditions permettant d’obtenir le statut LMNP, les revenus (loyers) issus de la location en LMNP devront respecter le régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes locatives annuelles de l’investisseur LMNP ne dépassent pas les 70 000 €, celles-ci seront soumises au régime micro-BIC.
Dans ce cas précis, un abattement forfaitaire de 50 % s’appliquera aux revenus locatifs du contribuable concerné avant d’être imposé dans la catégorie des revenus BIC.
Le propriétaire bailleur a la possibilité de déduire les frais d’acquisition, les honoraires de transaction, les frais de gestion grâce à son statut LMNP.Dans tous les cas, l’investisseur peut profiter d’un amortissement sur le bien loué meublé et sur les mobiliers qui s’y trouvent en déclarant ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus micro-BIC.
LMNP : Les contraintes de gestion
La location meublée non professionnelle permet de profiter d’une réduction d’impôt non négligeable sur les revenus perçus. En d’autres termes, le titulaire d’un statut Loueur en Meublé Non Professionnel pourra encaisser des loyers nets d’impôts pendant une longue période à condition de respecter les conditions imposées par la loi en vigueur.
D’ailleurs, l’exploitant ayant signé le contrat de bail commercial avec le propriétaire LMNP s’occupe de la gestion locative du bien (appartement loué meublé ou chambre d’une résidence de service).
En clair, au lieu de chercher des locataires et rédiger des annonces de location partout, l’investisseur pourra se détendre devant sa télévision ou partir en vacances à l’étranger tout en sachant que ces tâches ont été confiées à un professionnel. Les travaux d’entretien du logement sont d’ailleurs à la charge du gestionnaire.
Les points de vigilances à retenir
Malheureusement, tout comme les autres placements immobiliers, l’investissement LMNP comporte des inconvénients. Le décès du propriétaire bailleur ou la donation de l’immeuble loué meublé entraîne des conséquences fiscales non négligeables telles que la cessation de l’activité, l’imposition immédiate des bénéfices obtenue depuis la fin du précédent exercice clos jusqu’à la date de cession ou de cessation.
Cela entraîne également une taxation fiscale des plus-values réalisées au cours de la cessation d’activité. Si l’exploitant est en situation de faillite, le propriétaire bailleur perd toute valeur patrimoniale.
Autrement dit, il sera dans l’incapacité d’exploiter le bien (appartement, chambre d’une résidence de service) et d’assurer sa gestion. La revente de l’immobilier sera impossible dans ces conditions.