En France, il existe des établissements qui se spécialisent dans l’accueil des personnes âgées ayant besoin d’assistance comme les Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou EPHD. Le vieillissement grandissant de la population française favorise la création de ces centres d’accueil dans lesquels il est possible d’investir. Il s’agit d’un investissement à priori sûr et avantageux fiscalement, une niche fiscale qui a le mérite de s’y intéresser. Mais avant de s’y lancer, il est préférable d’en découvrir tous les aspects dans les moindres détails. Comment choisir son investissement EHPAD?

Rôles des EHPAD et pourquoi y investir ?

Comme leur nom l’indique, les EHPAD œuvrent pour s’occuper des personnes âgées de plus de 60 ans à la santé fragile et dont les capacités motrices sont réduites, nécessitant un accompagnement, d’où le terme « Dépendantes » Il ne faut surtout pas confondre un tel établissement avec les résidences pour seniors qui font tout le contraire. En effet, les EHPAD sont des centres médicalisés et leurs occupants bénéficient d’une chambre et d’assistances qui assurent leur surveillance tout au long de leur séjour.

Il n’y a de ce fait pas d’autonomie et d’indépendance comme dans les résidences seniors qui ont surtout pour but d’améliorer les conditions de vie de ces personnes du troisième âge. D’une capacité de 50 à 120 résidents, les EHPAD se démarquent par un service complet permettant à leurs occupants et leurs familles d’être tranquilles par rapport à l’hébergement, la nourriture, le suivi médical ou toute l’intendance quotidienne. Le personnel spécialement formé pour la lourde tâche qui les incombe ne manquera pas de prendre soin de ses locataires.

Les personnes âgées en perte partielle ou totale d’autonomie bénéficieront donc d’une prise en charge complète qu’elles ne trouveront nulle part ailleurs. Les lois en vigueur en France régissent ces établissements afin de garantir leur qualité pour que les patients s’y sentent bien. Parmi ces lois, il y en a une qui définit les prestations minimales que ces EHPAD doivent absolument fournir, des prestations qui peuvent se résumer en 5 grandes rubriques : Prestations d’administration, prestations d’accueil hôtelier, prestation de restauration, prestation de blanchissage et prestation d’animation de la vie sociale. Il s’agit de prestations qui montrent bien à quel point les personnes âgées résidentes sont dépendantes.

Outre ce minima, il est possible que chaque centre y ajoute autre chose pour accroitre encore plus la qualité de ses services. Les résidents seront logés chacun dans une chambre bénéficiant d’une salle de bain, mais parfois, celle-ci peut être doublée pour les couples et ces chambres sont justement le cœur de l’investissement des EHPAD, car ce sont celles-ci que les investisseurs achèteront avant de les louer.

Les statistiques le prouvent : le nombre de personnes âgées en France ne cesse de croitre et leur état de santé se dégrade de plus en plus, les empêchant ainsi d’être autonomes. Il y a plus d’un million de séniors qui se trouvent dans une situation précaire nécessitant une assistance. Premièrement, investir dans les EHPAD est presque un devoir citoyen, car la France se doit de s’occuper de ses vieux qui lui ont tellement donné au cours de leur vie active. De ce fait, investir dans une chambre, c’est favoriser l’implantation de plus en plus de centres et d’augmenter la capacité à accueillir ces personnes âgées.

Deuxièmement, afin de s’assurer une entrée d’argent supplémentaire, investir dans un EHPAD, c’est aussi percevoir un loyer régulier et une rentabilité à hauteur de 4 %. En outre, il y a aussi le côté défiscalisation et les avantages par rapport aux impôts, des atouts qu’il faut pourtant analyserde plus près avant toute prise de décision. Faire un investissement nécessite des études sur différents facteurs qui peuvent influer sur son résultat.

Les aspects de l’investissement

Il a été mentionné précédemment que l’investissement se jouait sur les chambres avec salle de bain. Cela parait absurde par rapport à tous les services qu’offre un EHPAD, mais pourtant, les projecteurs y sont braqués. Il faut savoir tout d’abord ce que le résident doit payer au cours de son séjour. Les dépenses peuvent se décomposer en trois lignes distinctes :

• L’hébergement : il s’agit de la prestation d’accueil hôtelier, de restauration et des différents entretiens. Cette partie-là devra être payée par le résident et c’est là que l’investisseur peut tirer un loyer.
• L’accompagnement : il se fait par le personnel compétent sur toutes les tâches que les personnes âgées n’arrivent plus à accomplir à cause de leur mobilité limitée. Il est encore compris dans les frais pris en charge par le résident à travers le « tarif dépendance » Le tarif dépend essentiellement du niveau de dépendance du client, du moins élevé au plus élevé.
• La prise en charge médicale : elle concerne les soins, les médicaments, mais aussi le personnel soignant (médecin, infirmiers, aides-soignants, etc. ) Cette fois, les coûts doivent être assurés par l’assurance santé des patients.

Se lancer dans un investissement EHPAD, c’est s’assurer d’avoir des avantages fiscaux. La notion de « niche fiscale » a été précédemment mentionnée et par définition, il s’agit des dispositions légales que l’État offre au contribuable pour payer moins d’impôt légalement et selon les lois en vigueur, sans pour autant nuire à l’intérêt général de la nation. Dans cette optique, les investissements EHPAD peuvent être qualifiés de devoir citoyen donc, récompensés. Le loueur a ainsi deux possibilités afin d’obtenir les avantages fiscaux. Investir dans un EHPAD est semblable à un placement immobilier et l’investisseur pourra choisir entre deux statuts fiscaux pour réduire ses impôts :

•  Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel : ce type de régime influe directement sur le loyer perçu. Si habituellement les loyers classiques sont considérés comme des loyers fonciers donc imposés comme tels, dans le cas des chambres d’EHPAD, le statut de Bénéfices Industriels et Commerciaux y est plutôt appliqué. À ce moment-là, le propriétaire devra s’acquitter du micro-BIC, un impôt qui a la particularité de bénéficier d’un amortissement sur les meubles et l’immeuble.

Grâce à ce régime, c’est le loyer net des frais occasionnés par l’ameublement, les différentes charges de notaire et toutes autres charges liées à la location qui seront imposables. Il est possible à ce moment que les recettes soient négatives, entrainant ainsila non-intégration aux revenus globaux du propriétaire, une aubaine pour l’investisseur, surtout si ses recettes ne dépassent pas les 70 000 euros. Dans ce cas, un abattement de 50 % s’applique en accompagnement du micro-BIC.

•  Le dispositif Censi-Bouvard : renouvelée encore pour l’année 2019, la loi Censi-Bouvard est aussi une niche fiscale qui a pour but de réduire les impôts du contribuable à travers les investissements qu’il fait. En effet, cette loi s’applique aux Français ayant investi dans des locaux meublés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2019. Valable pour les biens encore neufs et en même temps éligibles au programme, elle influe sur l’impôt sur le revenu. Sur une période de 9ans, si le propriétaire investit une somme inférieure ou égale à 300 000 euros, il bénéficiera d’une réduction de l’impôt sur le revenu de 11 % de cette somme hors taxes.

Les régimes fiscaux semblent offrir de belles opportunités, mais pourtant, tout n’est pas toujours si rose dans le monde de l’investissement EHPAD. Il faut savoir que l’achat d’une chambre est effectué auprès d’un promoteur qui le confie ensuite à un exploitant qui versera à son tour le loyer au propriétaire. On a ici un processus qui n’est pas aussi facile à réaliser, car les normes imposées par l’État sont drastiques puisque la vie des personnes âgées en dépend. Et comme ces normes évoluent au fur et à mesure des années, pour s’y conformer, de nouveaux investissements devront être effectués.

En cas de manquement à cette mise aux normes, un renouvèlement d’agrément est prononcé contre l’exploitant, ce qui pourra assainir un coup à l’investissement du propriétaire. Ces contraintes peuvent s’avérer dangereuses pour les propriétaires s’ils ne font pas attention au bail qu’ils vont signer avec le gestionnaire. De ce fait, il est nécessaire de bien choisir son EHPAD en fonction de l’exploitant, mais aussi d’autres facteurs à découvrir plus bas.

Les critères pour un bon investissement EHPAD

Encore une fois, l’enjeu des EHPAD est d’assurer un investissement rentable, mais le but principal, c’est offrir un environnement adéquat aux personnes âgées vulnérables et dans le besoin d’assistance permanente. Avec les normes que l’État impose, les frais d’exploitation d’un EHPAD peuvent très vite grimper, ce qui n’est pas très avantageux pour l’exploitant. Par conséquent, certains gestionnaires peu scrupuleux réduisent leur charge du côté du personnel c’est-à-dire du côté des accompagnateurs de ces personnes âgées.

En conséquence de cela, la qualité de service peut en perdre de sa superbe même si les infrastructures sont correctes. Il est indispensable pour le futur acquéreur d’acheter son bien dans un établissement de qualité, voire même de renom, afin d’associer son nom à un placement de qualité. Un centre disposant d’un personnel très professionnel est un centre qui attire et qui, par conséquent, marche. Cette qualité doit impérativement être maintenue par les exploitants.

De ce fait, avant un achat, il est préférable de connaître l’exploitant de son futur bien. Vu la sensibilité de l’investissement, il est fortement conseillé d’aller voir vers des gestionnaires déjà très connus dans le secteur, car pour maintenir leur réputation, ils seront obligés de montrer patte blanche. Il s’agit d’une des choses à ne pas négliger avant la signature d’un bail : ce sont les deux fameux articles 605 et 606 du code civil.

• L’Article 605 stipule : « usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles aient été occasionnées par le défaut des réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu » C’est l’article qui régit la prise en charge des grands travaux au cours du bail. Et ces gros travaux-là sont définis par l’article 606 ci-dessous. Ainsi, le propriétaire n’aura pas de soucis à se faire par rapport à l’entretien. Mais attention, entretien ne veut pas dire remplacement.
•  L’Article 606, lui, stipule : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Ces deux lois doivent impérativement faire l’objet d’une attention particulière, car elles peuvent influer sur les gains de l’investisseur. Mais contrairement à ce que ces lois du code civil préconisent, il est tout à fait possible que dans le contrat, l’exploitant s’engage à faire lui-même l’entretien et les gros travaux.

Outre la question de la qualité du personnel, des infrastructures, des services en général, mais aussi de la solvabilité de l’exploitant, il y a aussi un autre critère à prendre en compte pour réussir son investissement. Une stratégie commune à tous les investissements immobiliers concerne la localisation du lieu. En effet, pour pouvoir assurer sa rentabilité et espérer un taux de remplissage élevé, il faut savoir s’implanter.

Ainsi, il va falloir faire le choix de s’implanter dans les grandes villes ou à la campagne. Cela dépend évidemment du nombre de clients potentiels, et en campagne, ils sont plus nombreux qu’en grande ville. Décider d’investir dans une résidence haut de gamme, c’est aussi, par exemple, acheter une chambre dans un EHPAD plutôt situé dans un quartier résidentiel ou dans des zones où le niveau de vie est élevé.

En conclusion, c’est tout un art de se lancer dans l’investissement en EHPAD. Les personnes âgées ayant bien préparé leur retraite et leurs familles seront ravies d’avoir un endroit où elles n’auront pas à se soucier de quoi que ce soit, car leurs proches seront pris en charge par des professionnels. Cette praticité et cette sérénité que procurent ces établissements médicalisés attirent de plus en plus de monde, car le cas est assez délicat surtout lorsque ces individus perdent leur indépendance. Réaliser un placement dans l’EHPAD est en même temps un moyen d’élargir les places d’accueil pour ces personnes âgées, mais c’est aussi un investissement rentable et avantageux fiscalement.